כשעומדים לקנות דירה עולה מיד השאלה מס רכישה: מה מתאים לי, במיוחד אם זו דירה ראשונה, שדרוג של נכס קיים, או רכישה להשקעה.
איך נקבע המס שתשלמו על הנכס
סכום המס שמשלמים אינו אחיד לכולם והוא תלוי ישירות בהגדרה המשפטית שלכם במועד החתימה על החוזה. החוק מבחין בין רוכשי דירה יחידה שנהנים ממדרגות מס מקלות או מפטור מלא עד תקרה מסוימת, לבין רוכשי דירה נוספת שמשלמים מס מהשקל הראשון.
ההבדל בין המסלולים יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. לכן השאלה המרכזית היא האם ביום הרכישה יש בבעלותכם דירה אחרת, חלק מדירה שקיבלתם בירושה, או שאתם מתכננים למכור את הנכס הנוכחי בתוך פרק הזמן שהחוק מאפשר.
לשאלות על עסקת מקרקעין או לייעוץ לפני חתימה, אפשר לפנות למשרד עורכי הדין ערן כהן ושות' בנשר בטלפון 077-7172330.
בדיקת מסלול מס הרכישה המתאים לעסקה שלכם
האם יש כרגע בבעלותכם דירת מגורים, או חלק ממנה?
מה התוכנית שלכם לגבי הדירה הקיימת?
איזה חלק יש לכם בדירה האחרת?
איזה סוג נכס אתם קונים עכשיו?
מסלול דירה יחידה
אתם עומדים בתנאים של רוכשי דירה יחידה. המשמעות היא שאתם זכאים למדרגות המס המקלות ביותר, כולל פטור מתשלום מס עד התקרה הראשונה בחוק, ושיעורי מס מופחתים מעבר לתקרה זו.
מסלול דירה נוספת להשקעה
מאחר שתישאר בבעלותכם דירה אחרת, הרכישה תיחשב כדירה שנייה. תשלום המס יחול כבר מהשקל הראשון של שווי העסקה, ללא מדרגות פטור, ויש להיערך לתשלום זה כחלק מהתקציב הכולל.
מסלול משפרי דיור יד שנייה
חישוב מס לפי מדרגות של דירה יחידה מותנה במכירת הדירה הקודמת בתוך פרק זמן שקבוע בחוק, ומומלץ להיוועץ בעורך דין לבחינת המקרה. מומלץ לתכנן את לוחות הזמנים של המכירה כדי לא לחרוג מהתקופה הקבועה בחוק.
מסלול משפרי דיור ברכישה מקבלן
אתם זכאים למדרגות של דירה יחידה, כאשר תקופת המכירה של הדירה הישנה גמישה יותר ונמדדת ביחס למועד מסירת המפתח מהקבלן. יש לוודא שהחוזה מגדיר בבירור את מועדי המסירה הרשמיים.
מה קורה כאשר משדרגים דירה קיימת
משפרי דיור רבים חוששים שיחויבו מיד במס של דירה שנייה. החוק מאפשר להצהיר על כוונה למכור את הדירה הישנה, וכך ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה כבר בעת הרכישה, כל עוד המכירה מתבצעת במועדים הקבועים בחוק.
תקופת המכירה המותרת שונה ברכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שנייה. אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, רשות המסים גובה את ההפרש למס של דירה נוספת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, ולכן תכנון הזמנים כאן קריטי.
איך משפיעות זכויות חלקיות או נכסים נוספים
אנשים רבים מחזיקים בחלק מדירה, למשל בעקבות ירושה, ולא בטוחים אם הם עדיין נחשבים לרוכשי דירה יחידה. החוק קובע תקרות בעלות מסוימות: חלק קטן מספיק בנכס אינו מונע מכם להיחשב כבעלי דירה יחידה.
גם הסכמי ממון בין בני זוג עשויים להשפיע על חלוקת הזכויות והמיסוי. כדי לקבל תמונה מלאה, יש לבחון את המצב המדויק של כל אחד מבני הזוג בנפרד וביחד לפני שמתחייבים בהסכם מחייב.
האם מקבלים פטור מלא ממס רכישה על דירה יחידה?
הפטור המלא חל רק עד גובה המדרגה הראשונה שנקבעה בחוק, המתעדכנת מדי שנה בחודש ינואר. כל סכום שמעבר לתקרה זו חייב במס מדורג שעולה בהדרגה בהתאם לשווי העסקה.
כמה זמן יש למכור את הדירה הראשונה כדי לא לשלם מס דירה שנייה?
ברכישת דירה יד שנייה פרק הזמן עומד בדרך כלל על פרק זמן שקבוע בחוק. ברכישת דירה מקבלן, התקופה נספרת ממועד קבלת המפתח, בהתאם לכללים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
מה ההבדל במיסוי בין רכישת מגרש לבין רכישת דירת מגורים?
רכישת מגרש, חנות או משרד אינה נהנית ממדרגות מס של דירת מגורים יחידה. על נכסים כאלה חל שיעור מס רכישה אחיד מהשקל הראשון, ללא מדרגות פטור.
לשאלות על עסקת מקרקעין או לייעוץ לפני חתימה, אפשר לפנות למשרד עורכי הדין ערן כהן ושות' בנשר בטלפון 077-7172330.
